Analiza umowy przedwstępnej — zanim podpiszesz akt

Projekt aktu notarialnego zwykle dostajesz na kilka dni przed podpisaniem — przygotowany na zlecenie drugiej strony transakcji, więc bywa, że niektóre zapisy są wygodne tylko dla niej. Notariusz czuwa nad formą aktu, ale nie jest Twoim doradcą — a na pojedynczym zapisie (los zadatku, wyposażenie, terminy) potrafi wisieć ryzyko liczone w dziesiątkach tysięcy złotych. Dlatego lepiej zweryfikować przed aktem: czytamy projekt punkt po punkcie, oznaczamy zapisy flagami RYZYKO / UWAGA / OK i podpowiadamy, o co poprosić przed podpisaniem — a na dzień aktu dostajesz checklistę krok po kroku.

984 zł brutto w tym 23% VAT · 800 zł netto · faktura VAT

Zamów analizę Masz pytanie? Napisz

Kiedy analiza się sprawdza

Dostałeś projekt aktu „do akceptacji”

Termin u notariusza za kilka dni, a w skrzynce kilkanaście stron projektu. To właśnie TEN moment: przed podpisaniem zmiany w akcie to zwykle jeden e-mail do kancelarii notarialnej. Po podpisaniu — negocjacje z drugą stroną, która nie ma już interesu, żeby cokolwiek zmieniać.

Kupujesz na kredyt

Zadatek co do zasady przepada, gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego — a sądy przyjmują, że nieuzyskanie kredytu obciąża właśnie kupującego. Ochronę może dać wyłącznie odpowiedni zapis w umowie. Sprawdzimy, czy Twój projekt go zawiera i czy realnie działa.

Coś w projekcie Cię niepokoi

Rezygnacja z wpisu roszczenia do księgi wieczystej, poddanie się egzekucji tylko przez jedną stronę, puste pola „do uzupełnienia”, cena bez słowa o wyposażeniu, termin umowy przyrzeczonej nieprzystający do procedury kredytowej — sprawdzimy, czy Twoje przeczucie ma pokrycie w dokumentach.

Jak to działa

1

Zamawiasz i opłacasz z góry

984 zł brutto (800 zł netto). Płatność online przez Przelewy24, faktura VAT e-mailem.

2

Przesyłasz dokumenty

Po płatności dostajesz e-mail z listą dokumentów i instrukcją: projekt aktu notarialnego umowy przedwstępnej (lub umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej), numer księgi wieczystej lokalu, informacja o finansowaniu (kredyt/gotówka) i terminie u notariusza. Im komplet pełniejszy, tym analiza dokładniejsza.

3

Dostajesz analizę mailem

Do 2 dni roboczych od zaksięgowania płatności i otrzymania kompletu dokumentów. Jeśli akt masz „na już”, napisz przed zamówieniem — sprawdzimy, czy zdążymy.

Realizacja w całości online — bez dojazdu i bez czekania na termin w kancelarii.

Co dostajesz w cenie

Analizę projektu punkt po punkcie z flagami RYZYKO / UWAGA / OK — czytamy każde postanowienie: zadatek i jego los przy problemach z kredytem, wpis roszczenia do księgi wieczystej (i to, czy projekt każe Ci z niego zrezygnować), stan prawny lokalu i kompletność oświadczeń sprzedającego, wyposażenie (meble, AGD i zabudowa nie są automatycznie objęte ceną — sprawdzamy, czy i jak umowa je obejmuje), struktura ceny i miejsce postojowe, terminy zapłaty i wydania, symetria poddania się egzekucji, pola pozostawione w projekcie puste

Wskazanie, o co poprosić przed podpisaniem — przy każdej fladze piszemy, czego dotyczy ryzyko i w jakim kierunku warto zmienić zapis — tak, żebyś mógł to przekazać notariuszowi jednym e-mailem

Checklistę dnia podpisania — osobny dokument krok po kroku: co wysłać do kancelarii notarialnej przed terminem, co sprawdzić przy odczycie aktu (kwoty, terminy, pola puste w projekcie, aktualny odpis księgi wieczystej), o co dopytać notariusza i co zrobić po podpisaniu — w tym o czym pamiętać przy umowie przyrzeczonej (np. zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu, przy zakupie od osoby, która sama kupiła od dewelopera — przejście uprawnień z rękojmi)

Dokumenty .docx + PDF w identyfikacji kancelarii — z podsumowaniem na początku: najważniejsze wnioski i lista rzeczy do załatwienia przed podpisaniem

Zakres w cenie: jeden projekt aktu (lub jedna umowa przedwstępna) dotyczący jednego lokalu albo domu. Analiza dodatkowych umów towarzyszących transakcji (np. umowy pośrednictwa), kilku wariantów projektu albo nietypowo obszernej dokumentacji — wycena indywidualna, ustalana przed startem.

Jeszcze przed umową przedwstępną? Sprawdzimy też stan prawny mieszkania w księdze wieczystej — jeszcze przed rezerwacją: analiza księgi wieczystej.

Czego analiza nie obejmuje

Analiza dotyczy dokumentów, które nam przekażesz, oraz publicznie dostępnych rejestrów (księgi wieczyste). Nie obejmuje: przygotowania ani negocjowania treści aktu w Twoim imieniu (możemy je wycenić osobno), udziału w czynnościach notarialnych, doradztwa kredytowego i podatkowego wykraczającego poza wskazanie kwestii do zbadania, oceny technicznej nieruchomości ani badania opłacalności zakupu. Nie jest też gwarancją bezpieczeństwa transakcji — porządkuje ryzyka wynikające z dokumentów i wskazuje, co zmienić oraz o co dopytać przed podpisaniem. Decyzja o zakupie i jego warunkach pozostaje po Twojej stronie.

Dlaczego warto sprawdzić przed podpisaniem

Przy mieszkaniu za 700 tys. zł analiza kosztuje ok. 0,14% ceny — mniej niż jedna rata kredytu. A na szali w tej jednej umowie jest zwykle znacznie więcej: zadatek (najczęściej dziesiątki tysięcy złotych, którego los przy problemach z kredytem zależy od jednego zapisu), podatek PCC (2% ceny — przy pierwszym mieszkaniu ustawa przewiduje zwolnienie, o którym trzeba wiedzieć przed aktem przyrzeczonym), prowizja pośrednika (zwykle kilka procent ceny — warto wiedzieć, kiedy naprawdę jest wymagalna) i wyposażenie lokalu, którego los bez zapisu w umowie pozostaje niedomówiony. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to dokument, który wiąże na miesiące i decyduje o pozycji obu stron aż do przeniesienia własności. To odpowiednik przeglądu technicznego przed kupnem auta — tylko że przy aktywie sto razy droższym.

Najczęstsze pytania

Jakie dokumenty są potrzebne do analizy?

Projekt aktu notarialnego umowy przedwstępnej (przysyła go kancelaria notarialna — jeśli go nie dostałeś, poproś: przesłanie projektu przed terminem to standardowa praktyka) albo umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, jeśli w takiej formie ma być zawarta. Do tego numer księgi wieczystej lokalu, informacja, czy kupujesz na kredyt, i termin wizyty u notariusza. Szczegółową listę dostaniesz mailem po zamówieniu.

Kiedy dostanę analizę?

Do 2 dni roboczych od zaksięgowania płatności i otrzymania kompletu dokumentów. Wiemy, że terminy aktów bywają bliskie — jeśli Twój jest „na już”, napisz do nas przed zamówieniem, potwierdzimy, czy zdążymy.

Akt mam za 3 dni. Czy to nie za późno?

Zwykle nie — zmiany w projekcie aktu przed podpisaniem to standardowa praktyka i najczęściej wystarcza e-mail do kancelarii notarialnej z listą próśb. Właśnie dlatego analiza kończy się checklistą: wiesz, co napisać, co sprawdzić przy odczycie i o co dopytać na miejscu.

Czym to się różni od tego, co robi notariusz?

Notariusz dba o zgodność aktu z prawem i bezpieczeństwo obrotu — ale nie reprezentuje żadnej ze stron i nie ocenia, czy umowa jest dla Ciebie korzystna. Zapis może być w pełni legalny i jednocześnie przenosić całe ryzyko na Ciebie. Analiza patrzy na projekt wyłącznie z Twojej perspektywy.

Umowa przedwstępna ma być zwykłą umową pisemną, nie aktem. Czy analiza ma sens?

Tak — zakres badania jest ten sam. Przy okazji wyjaśnimy, co zmienia forma aktu notarialnego (m.in. możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej i wpis roszczenia do księgi wieczystej) — decyzję o formie podejmujesz sam.

Mam też umowę z pośrednikiem. Czy sprawdzicie ją w ramach analizy?

Umowa pośrednictwa to osobny dokument z własnym katalogiem ryzyk (podstawa i wymagalność prowizji, klauzule niedozwolone, polisa OC pośrednika). Możemy ją przeanalizować za dopłatą — napisz, a wycenimy przed startem.

Czy po analizie ktoś pojedzie ze mną do notariusza?

Nie — usługa jest realizowana w całości online i kończy się analizą oraz checklistą dnia podpisania. Dzięki checkliście wiesz, co sprawdzić i o co pytać przy odczycie aktu. Udział prawnika w czynności notarialnej możemy wycenić osobno.

Czy mogę odstąpić od umowy?

Jako konsument masz 14 dni na odstąpienie od umowy zawartej na odległość. Jeśli jednak zamówisz wykonanie usługi przed upływem tego terminu i analizę dostarczymy w całości — prawo odstąpienia wygasa (o zgodę pytamy w checkout, jak przy pozostałych usługach). Szczegóły w regulaminie sklepu.

Czy muszę gdzieś przyjechać?

Nie. Całą sprawę prowadzimy zdalnie — dokumenty mailem, analiza również. Obsługujemy klientów z całej Polski.

Analiza obejmuje ryzyka prawne wynikające z przekazanych dokumentów oraz publicznie dostępnych rejestrów na dzień sporządzenia. Nie jest gwarancją bezpieczeństwa transakcji ani zapewnieniem co do stanu faktycznego lub technicznego nieruchomości. Stanowi materiał pomocniczy wspierający decyzję i nie zastępuje czynności notarialnych ani indywidualnej porady prawnej dostosowanej do pełnej dokumentacji. Zakres i wycena prac wykraczających poza analizę są zawsze ustalane indywidualnie, przed ich rozpoczęciem.

Projekt aktu na skrzynce, termin za kilka dni?

Prześlij dokumenty — oznaczymy ryzyka i dostaniesz plan na dzień podpisania.

Zamów analizę — 984 zł

Wolisz najpierw sprawdzić samodzielnie? Pobierz darmową checklistę: mecenasbiznesu.com/przedwstepna