Analiza księgi wieczystej — przed zakupem mieszkania

Sprawdzimy stan prawny mieszkania w księdze wieczystej — działy I–IV plus nieruchomość wspólna — i dostaniesz czytelny raport z listą ryzyk i dokumentów do zebrania przed aktem. Ty podajesz tylko numer księgi.

430,50 zł brutto w tym 23% VAT · 350 zł netto · faktura VAT

Zamów analizę Masz pytanie? Napisz

Kiedy analiza się sprawdza

Kupujesz mieszkanie

Najdroższa umowa w życiu większości z nas. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną albo akt, radca prawny czyta księgę tak, jak czyta się ją w kancelarii — dział po dziale.

Coś w księdze Cię niepokoi

Hipoteka, wpis w dziale III, wzmianka, świeży spadek, użytkowanie wieczyste — wyjaśnimy, co ten wpis naprawdę oznacza dla Ciebie jako kupującego i o co dopytać sprzedającego.

Kupujesz pod najem

Przy zakupie inwestycyjnym wpisy w księdze przekładają się wprost na pieniądze: obciążenia, opłata przekształceniowa, prawa osób trzecich. Raport porządkuje ryzyka przed decyzją.

Jak to działa

1

Zamawiasz i opłacasz z góry

430,50 zł brutto (350 zł netto). Płatność online przez Przelewy24, faktura VAT e-mailem.

2

Podajesz numer księgi wieczystej

Po płatności dostajesz maila z instrukcją. Wystarczy numer KW (kod wydziału / 8 cyfr / cyfra kontrolna) — księgi są jawne, nie potrzebujemy pełnomocnictwa. Warto dopisać cel zakupu i znane okoliczności.

3

Dostajesz raport mailem

Zwykle do 3 dni roboczych od płatności i otrzymania numeru KW. Czytelny raport z macierzą ryzyk i checklistą dokumentów — do którego możesz wrócić przed samym aktem.

Co obejmuje analiza

Pobranie aktualnej treści księgi — z rządowej przeglądarki EKW Ministerstwa Sprawiedliwości, stan na dzień odczytu

Analiza wszystkich działów — I-O (oznaczenie), I-Sp (prawa związane, grunt/użytkowanie wieczyste), II (własność), III (prawa, roszczenia, ostrzeżenia, służebności, dożywocie), IV (hipoteka)

Księga nieruchomości wspólnej — dla mieszkania w cenie sprawdzamy też działy III i IV księgi gruntowej/budynkowej

Macierz ryzyk — każde ryzyko ocenione (brak / niskie / średnie / wysokie / do ustalenia), z rozdzieleniem: co wynika z księgi, a co trzeba sprawdzić poza nią

Checklista dokumentów przed umową — zaświadczenia (gmina, wspólnota/spółdzielnia), promesa banku, meldunek, stan cywilny zbywcy i inne — dopasowane do konkretnej księgi

Raport .docx + PDF — w identyfikacji wizualnej kancelarii: streszczenie wykonawcze, analiza sekcja po sekcji, tabela ryzyk, zastrzeżenia

Zakres w cenie: jedna nieruchomość (dla mieszkania — razem z księgą nieruchomości wspólnej). Kolejne księgi lub nietypowy, złożony stan prawny — wycena indywidualna, ustalana przed startem.

Czego analiza nie obejmuje

Żeby uniknąć nieporozumień: analiza dotyczy stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Nie obejmuje wizji lokalnej ani oceny technicznej nieruchomości, negocjacji ze sprzedającym, sporządzenia lub analizy aktu notarialnego, reprezentacji przy transakcji ani doradztwa kredytowego. To osobne usługi — jeśli ich potrzebujesz, wycenimy je indywidualnie.

Na czym opieramy analizę

Analiza opiera się na przepisach ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece — m.in. domniemaniu zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3), rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5) oraz katalogu roszczeń i praw ujawnianych w księdze (art. 16). Tam, gdzie księga tego wymaga, sięgamy też do ustawy o gospodarce nieruchomościami (m.in. bonifikata i obowiązek jej zwrotu — art. 68) oraz ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (opłata przekształceniowa). Orzecznictwa nie powołujemy bez weryfikacji.

Najczęstsze pytania

Czego potrzebujecie ode mnie do analizy?

Wystarczy numer księgi wieczystej w formacie: kod wydziału / 8 cyfr / cyfra kontrolna (np. RZ1Z/00099999/7). Księgi wieczyste są jawne — nie potrzebujemy dostępu ani pełnomocnictwa. Pomocne (ale nieobowiązkowe) są też: cel zakupu (dla siebie / pod najem) i znane Ci okoliczności, np. kredyt sprzedającego, świeży spadek, współwłasność.

Skąd wezmę numer księgi wieczystej?

Poproś sprzedającego lub pośrednika — przy sprzedaży mieszkania podanie numeru księgi to standard. Jeśli sprzedający nie chce go podać, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy.

Kiedy dostanę raport?

Zwykle do 3 dni roboczych od zaksięgowania płatności i otrzymania numeru księgi. Jeśli stan prawny okaże się nietypowy (np. wiele obciążeń, kilka ksiąg do przeczytania), poinformujemy Cię o tym od razu i uzgodnimy dalszy krok przed rozpoczęciem dodatkowej pracy.

Czy analiza obejmuje też księgę nieruchomości wspólnej?

Tak. Dla mieszkania (lokalu) czyta się dwie księgi: księgę lokalu i księgę nieruchomości wspólnej — obciążenia części wspólnej dotyczą też Ciebie. Obie są w cenie. Kolejne księgi (np. osobna księga miejsca postojowego) — wycena indywidualna.

Czy po analizie mogę bezpiecznie kupić mieszkanie?

Analiza pokazuje stan prawny ujawniony w księdze wieczystej na dzień odczytu i wskazuje, co sprawdzić poza księgą — nie jest gwarancją bezpieczeństwa transakcji ani oceną stanu faktycznego czy technicznego nieruchomości. Dostajesz uporządkowaną wiedzę do podjęcia własnej decyzji oraz listę dokumentów, o które warto poprosić przed umową.

Czy mogę odstąpić od umowy?

Jako konsument lub przedsiębiorca na prawach konsumenta masz 14 dni na odstąpienie. Jeśli na Twoje żądanie zaczniemy pracę przed upływem tego terminu, a usługa zostanie w pełni wykonana — prawo odstąpienia wygasa, o czym informujemy przed zakupem.

Czy dostanę fakturę?

Tak — fakturę VAT (23%) otrzymasz e-mailem. Cena: 430,50 zł brutto (350 zł netto + 23% VAT).

Analiza obejmuje stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej na dzień odczytu oraz wskazanie dokumentów do weryfikacji poza księgą. Nie jest gwarancją bezpieczeństwa transakcji ani zapewnieniem co do stanu faktycznego lub technicznego nieruchomości. Stanowi materiał pomocniczy wspierający decyzję i nie zastępuje czynności notarialnych ani indywidualnej porady prawnej dostosowanej do pełnej dokumentacji. Zakres i wycena prac wykraczających poza analizę są zawsze ustalane indywidualnie, przed ich rozpoczęciem.